Sin papeles: Legalizar mi Casa
Regularización de viviendas y otras edificaciones.
Hoy en día es muy habitual escuchar comparaciones como “Tienes menos papeles que una liebre”, frase que actualmente asociamos en muchos contextos.
Haciendo uso de las mismas palabras para viviendas, existen miles de edificaciones en el territorio nacional “sin papeles”, es decir, en situación de ilegal o irregular, lo cual ocurre, en la mayoría de los casos, por omisión de los procedimientos habituales e incluso desconocimiento de los mismos. En cualquiera de los casos, esta situación de irregularidad urbanística debe ser corregida, bien con sanciones, bien mediante diferentes procedimientos técnicos y administrativos que actualicen y regularicen dicha situación.
Antes que nada hay que tener claro que existen 3 tipos de suelos: Urbano, Urbanizable y No Urbanizable.
El Suelo Urbano es aquel que posee todas las infraestructuras (saneamiento, agua, luz, etc.) necesarias y desarrolladas según el planeamiento urbano. El Suelo Urbanizable es aquel que está definido en el plan urbanístico de la localidad como futuro suelo urbano, y Suelo No Urbanizable (Rústico) es aquel donde no se puede edificar, salvo excepciones bien delimitadas por el correspondiente plan.
En cualquiera de los casos donde podamos realizar un proyecto de edificación necesitamos la correspondiente LICENCIA DE OBRAS expedida por el Ayuntamiento donde se asienta dicha edificación, y es aquí donde empiezan los problemas. Miles de parcelas se encuentran con edificaciones SIN LICENCIA DE OBRAS, y por tanto, sin LICENCIA DE OCUPACIÓN, que es el documento que determina que el edificio proyectado y construido es apto para el uso para el que se diseñó según las correspondientes ordenanzas urbanísticas.
Si se incurre en esta irregularidad, deben tomarse medidas de protección de la legalidad urbanística o restablecimiento del orden jurídico mediante sanciones y/o demoliciones. El tiempo máximo a partir del cual prescriben estas medidas son 6 años, aunque la edificación sigue considerándose ILEGAL.
Regularizar y/o Legalizar una vivienda sirve además para inscribir dicha edificación en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD, lo cual es necesario para cualquier operación de COMPRA-VENTA del inmueble.
¿Qué hacemos los TÉCNICOS COMPETENTES en estos casos?.
El procedimiento habitual es el Expediente de Legalización. Este es un documento técnico similar a un Proyecto Técnico de Edificación, es decir, es como empezar la casa al revés, se debe documentar completamente dicha edificación, desde estructuras a instalaciones, todo según cumplimiento a la normativa vigente, y por supuesto respetando las Ordenanzas Urbanísticas Municipales.
Muchos Ayuntamientos, según el caso, optan por una solución intermedia. Un Informe o Certificado de Regularización de la Edificación Existente donde el Técnico Competente realiza las inspecciones oportunas para determinar que dicha edificación se encuentra en condiciones mínimas de habitabilidad y resistencia para ser usada como tal, así como una constatación y certificación de que dicha edificación que incurre en ilegalidad es construida con anterioridad al máximo establecido como prescripción de las sanciones.
En cualquier de los casos, una vez finalizado el proceso de regularización de la vivienda, se deben abonar las tasas oportunas de construcción que les correspondía.
Desde el año 2012, en Andalucía se publica el Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía. En este documento se establecen las posibles situaciones de las edificaciones y sus caminos administrativos.
En fin, mejor CON PAPELES, y para conocer cuales son los procedimientos, acude a los técnicos del ayuntamiento o profesionales del sector.
